A timeshare är en typ av semesterboende vanligtvis ligger på eller nära en tillflykt anläggningen. De liknar mycket semesterlägenheter (se andra hem); en timeshare säljs dock inte som en enda fastighet. Istället säljs timeshare i veckotidsluckor eller intervall och timeshare-enheten delas mellan potentiellt 52 olika ägare. Tidsdelar har sålts som fasta veckor, flytande veckor, roterande veckor och senast som semesterklubbar eller medlemskap samt poängbaserade system.
Det finstilta
Även om formatet på dessa transaktioner varierar, handlar det vanligtvis om att köpa ett rum eller en svit på en ort under en vecka om året, antingen på lång sikt (30-99 år) eller som ett faktiskt registrerat (handling) ägande till evigt . Kostnaderna är höga: $ 18 000 (US dollar, 2006) eller mer i förväg, följt av HOA (husägare) eller underhållsavgifter på $ 500 / år och uppåt, som fortsätter så länge som resaren äger tidsdelningen.
Advokatens detaljer om vad du får mycket brett:
- En redovisad egendom indikerar att du lagligen äger ett delaktigt intresse i byggnader eller mark, förmodligen för evigt, inklusive alla skulder.
- En "rätt att använda" är inte äganderätt; det är ett långsiktigt hyresavtal som betalas i förskott som fortsätter årtionden in i framtiden. Det används ofta i länder som Mexiko där lokal lag begränsar utlänningar från att köpa mark.
- En annan variation är att sälja ägarskap inte i själva marken (en "hemvecka" i en viss rumstyp, i en viss utväg) utan att sälja ett intresse i företaget eller förtroendet som äger eller driver orten.
De faktiska resultaten varierar lika mycket:
- Fasta veckor var den ursprungliga modellen, ägandet av samma vecka varje år på samma fastighet. De flesta "äldre timeshare" -fastigheter - oberoende fastigheter som byggts av utvecklare för tjugo eller fler år sedan, såldes ut som enskilda timeshare och överlämnades till husägare föreningar utan ytterligare inblandning av de ursprungliga marknadsförarna och inget ytterligare försäljningsarbete - faller inom denna kategori.
- Roterande veckor (ibland felmärkta "flexveckor") flyttar varje ägare till en annan vecka varje år enligt ett fast schema. Ibland landar detta under högsäsong, ibland landar det för långt utanför säsongen för att vara till nytta, men i teorin får varje ägare en utmärkt tidslucka åtminstone en del av tiden.
- Flytande veckor är något mer flexibla; potentiella ägare köper en vecka om året under en viss säsong utan att förbinda sig till specifika datum (som kan väljas varje år, beroende på tillgänglighet).
- Semesterklubbar, medlemskap och punktbaserade system erbjuds av stora kedjor med flera egenskaper; köparen får ett visst antal "poäng" som kan lösas in för boende varje år var som helst i kedjan, men mer önskvärda tider och platser kostar fler poäng.
Om du har tid i en timeshare som du inte tänker använda kan det finnas några alternativ:
- Vissa operatörer kan vara villiga att hyra dina rum till andra resande, om fastigheten fortfarande annonserar för kortvariga hotellvistelser.
- Du kanske kan byta plats med en annan resenär med hjälp av en hemvistelse nätverk eller gästfrihetsutbyte modell om platsen är önskvärd och reglerna för ditt timeshare-tillstånd.
- Företag som Resort Condominiums International (RCI) och Interval International (II) agera som mäklare för timeshare-utbyten, igen underkastat reglerna för din timeshare.
Ändå finns det en risk - om det du håller är helt enkelt en dålig affärkommer ingen att vilja köpa ut din befattning och du kommer att lämna dyra årliga underhållsavgifter för en semesterfastighet som du aldrig använder.
Sedan är det frågan om vad som händer om företaget som driver dessa system går i konkurs. I vissa av dessa system har du fortfarande en fastighetshandling (med åtföljande äganderätt), i andra kan du vara kvar med ingenting.
Arrangörerna av dessa olika system är snabba att påpeka att dessa oftast är billigare (och mindre underhållskrävande) än att köpa en hel andra bostaden, till exempel en stuga. En mer meningsfull jämförelse skulle vara mellan tidsdelningar och hotell eller andra hyror. Om du bor på samma plats (eller en fastighet i samma grupp) en vecka om året, varje år, i ett decennium eller mer, makt bryta jämnt på en timeshare. Kanske är rummen och faciliteterna bättre eller rymligare än den normala hyra du skulle få för pengarna, men lita inte på arrangörens jämförelser.
Omvänt, om detta går dåligt kan du sitta fast med en enhet som ingen vill köpa och som fortsätter att samla på sig årliga underhålls-, fastighetsskatt- och HOA-avgifter även när du inte använder anläggningen. I värre fall är det värt mindre än ingenting - en skuld istället för en tillgång - och du kanske inte ens kan ge bort din ägarandel i en problematisk timeshare-egendom. Den ursprungliga arrangören är inte skyldig att ta tillbaka detta, inte ens gratis. Det finns gott om äldre människor som är inlåsta i underhållsbetalningar på 450–900 euro / år för fritidshus som de inte längre använder och inte kan sälja.
Fallgropar
Ett timeshare-kontrakt är en komplex fastighetstransaktion med många fallgropar. Skriv inte en utan expertråd.
För resenären kan en timeshare vara oflexibel genom att den representerar ett åtagande att semestra på samma plats (eller en plats under samma ägande) en vecka om året, varje år. Detta kan vara besvärligt under år då resenären inte har en vecka ledig, inte har råd att ta en resa eller föredrar att semestra någon annanstans. En avbokning i sista minuten kommer troligen att vara svår eller omöjlig om det förändras planer. Timeshares har också en hög kostnad i förväg eftersom de måste köpas i förväg, inte bara hyras.
Det är också svårt att förutsäga om ett hotell som var ett bra ställe att bo i år kommer att behålla samma standard och samma marknadsposition i framtiden. Ibland renoveras och uppgraderas en fastighet med motsvarande prisökningar. ibland försämras en fastighet eller destination genom år av försummelse. Några en gång så populära semestermål har till och med blivit spökstäder. Om det du har är ett klubbmedlemskap kan förfallet påverka alla företagets lokaler - det kan ha ekonomiska svårigheter eller det kan ha slutat försöka attrahera nya kunder eller locka dem under ett nytt namn.
Även om en fastighet får en stor ansiktslyftning eller renovering måste ägarna av timeshare betala för det arbetet i högre HOA / underhållsavgifter. Upplösning av en förening eller omvandling av en befintlig timeshare-byggnad till ett annat syfte (till exempel lägenheter eller lägenheter) senare kan vara besvärligt eller omöjligt på grund av den fragmenterade ägarstrukturen; det är svårt att få alla ägare att gå med på en enda handlingssätt.
Liksom alla andra insatser på fastighetsmarknaden kan värdet på en enskild timeshare stiga eller sjunka över tiden. En tidsdelning bör inte betraktas som en investering. återförsäljningsvärdet är mycket lägre än de priser som den ursprungliga högtrycksförsäljaren marknadsförde när projektet lanserades, om tidsdelningen alls kan säljas. Det kan också vara allt annat än omöjligt att komma ur några av dessa arrangemang - även om en person är sjuk, äldre eller konkurs (och därför inte kan resa) varierar villkoren i kontrakten mycket om huruvida arrangörerna är skyldiga att frivilligt tillåta den olyckliga ägaren att lämna systemet.
Tvivelaktiga taktiker har använts för att sälja timeshare. En oönskad tonhöjd hävdar att offret har vunnit något gratis - som resor eller boende - men med några otäcka överraskningar i finstilta; erbjudandet innehåller fler dolda avgifter än en "Nigeria 419-bedrägeri med förskottsavgift och priset på den förmodade "freebie" är att resaren tvingas sitta genom en lång, högtrycksförsäljningsnivå. Dessa platser kan vara fyllda med falska påståenden om att timeshare oundvikligen kommer att öka i värde och vara lätt att komma ur när som helst - vilket ofta inte är sant.
I vissa fall finns det väntelistor över hundratals människor som försöker komma ur ogynnsamma timeshare-arrangemang. För att förolämpa skada, annonserar vissa skrupelfria leverantörer 'Vi kan få dig kompensation för din tidsdelning' och sedan offra den olyckliga resaren igen genom att utsätta dem för ännu en högtrycksförsäljningsnivå för ännu en tidsdelning. I vissa fall bryter aggressiv "hot room" -taktik genom vilken potentiella offer tas med alkohol och utsätts för flera timmars intensivt försäljningstryck den lokala lagen. Om du har blivit felaktig, har fått höra att du inte kan lämna systemet eller om du vill ha ersättning kan du få juridisk rådgivning, men det kan kosta pengar och det finns inga garantier för resultatet av rättsliga åtgärder.
För ägare av hotell och orter representerar timeshare en inlåst marknad och en lukrativ källa till kapital. Detta kan förklara ivrigheten hos initiativtagarna till dessa system, liksom några av högtrycksförsäljningstaktiken. För resaren kan dock en oanvänd tidsdelning bli en betungande löpande kostnad; i vissa fall har underhållskostnaderna ökat med 400% under kontraktets löptid.
Om du måste köpa är det oftast billigare att köpa från en resande som inte längre besöker fastigheten och vill sälja istället för att köpa direkt från den ursprungliga arrangören.